不動産の売買契約は物件ごとに特約が有ります。
ここでは、個人の土地又は建物(一般住宅)を売買する流れを簡潔に紹介します。
step1
売却依頼→物件調査・価格査定
■不動産の所有者は、売却の意思を決め不動産業者へ依頼
■不動産業者による面接聞き取り調査、物件調査、価格査定
■所有者様は、権利証書等売買に必要な書類を準備
■登記簿の住所と現住所が違う場合、所有権移転迄に住所変更登記が必要となります
(前住所と現住所が異なる場合は住所の変遷が確認できる住民票や、戸籍の付票を準備)
step1-1.売主様は不動産業者と媒介契約を結ぶ
■媒介契約の種類：一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約
※契約種類の詳細は【売・貸希望】のページ参照
購入申込書の提出
■売主様が依頼している不動産業者で買主様が見つかる場合もあれば、他業者から買主様が見つかる場合もあります。買主様は仲介不動産会社を通じ売主様へ購入申込書を提出。
買主様へ重要事項説明・交付
■不動産業者(宅地建物取引士)より、購入予定の物件について重要な説明があります。
登記簿記載の権利関係、土地であればその土地にはどのような建築の制限があるのか、
もしも契約を解除する場合は等が記載されています。
不明な点はこの時に不動産業者へ確認。
重要事項説明書の説明のあと、買主様は説明書に署名・捺印。
重要事項説明書には、土地登記簿謄本、建物登記簿謄本、固定資産評価証明書、公図、その他該当物件に関わる
参考資料が添付されます。
■買主様は重要事項説明書による説明を受け納得しましたら売買契約日の決定。
契約時に必要な書類・費用を不動産業者より連絡します。
売買契約日
■売買契約書には、物件の表示、売買代金、手付金の額、ローン特約(*1)、引渡日、
手付解除の期限、違約金の額、特約等が記載されています。売主・買主双方署名・捺印。
(*1)ローン特約：買主様は融資がおりなかった場合、売買契約は白紙解約となる特約。
売主様は、受領済の手付金を買主様へ、仲介不動産業者は受領済の仲介手数料を買主へ返金する。
【土地売買の場合】
■実測売買：土地を測量し売買する場合
原則は売買契約前に実測を確定していなければならないが、
やむをえず契約後に実測を行うことになった場合、
決済時に実測精算となる（契約時の売買価格と異なる）。
■公募売買の場合
土地登記簿に記載の面積にて売買。
実測面積と違っても売買価格は増減しない。
【売買契約時に必要な基本書類など】
■売主様
1.印鑑（認印・実印どちらでもかまわないが、実印のほうが好ましい）
2.売買契約書に貼る印紙
3.買主宛手付金領収証
4.不動産業者への媒介報酬の半額（契約時に半額、決済時に半額。所有権移転時に全額支払いの場合も多い。）
■買主様
1.印鑑（認印・実印どちらでもかまわないが、実印のほうが好ましい）
2.売買契約書に貼る印紙
3.手付金
4.不動産業者への媒介報酬の半額（契約時に半額、決済時に半額。所有権移転時に全額支払いの場合も多い。）
※売買契約終了後、買主様は融資の本審査の申込。
融資銀行より本審査の承認がおりた後決済日（所有権移転日）を決定する。
step2
決済日までに
所有権移転までに売主様は買主様へ境界を明示。
【売主様】
- 土地・建物権利証▼実印（共有の場合それぞれの実印が必要）
- 印鑑証明書（3ヶ月以内のもので、こちらも共有の場合それぞれ必要）
- 売買契約書
- 買主様宛残金領収証
- 買主様宛固定資産税精算金領収証
- 建築確認通知書・検査済証
- 実測図・建築図面等
- 付帯設備の取扱説明書
- 建物の場合建物の鍵すべて
- 抵当権がある場合（抹消書類・抹消登記費用要）
- 媒介手数料残額
【買主様】
- 残代金（現金なのか小切手なのか事前に確認）
- 固定資産税等精算金
- 媒介手数料残金
- マンションの場合管理費等精算金
- 登記費用（所有権移転登記、司法書士への報酬）
- 認印（共有にする場合それぞれの印鑑が必要）
- 住民票（3ヶ月以内のもので、こちらも共有の場合それぞれ必要）
- 所有権移転登記費用、司法書士への報酬、不動産業者への仲介手数料
決済(所有件移転)日・引渡し当日
所有権移転は、買主様の融資銀行で売主様、買主様、司法書士様、仲介不動産業者が同席し行われます。
■所有権移転登記に必要な書類が揃っているか司法書士より確認、所有権移転の書類へ売主様、買主様それぞれ署名、捺印。
■買主様は売主様へ残代金支払い。
(残代金の支払いと所有権移転登記は同時履行が原則。)
抵当権付物件の場合：所有権移転迄に抵当権抹消手続きに関する書類を司法書士により準備。
■固定資産税等の精算
該当年度の固定資産税、都市計画税の負担は、引渡し日をもって区分する。
4月1日より引渡日前日までの分を売主、引渡日から3月31日迄を買主負担。
会計年度方式（4月1日始期）で計算
（例）引渡日 ４月１５日
売主様負担期間：４月１日～４月１４日（１４日）
公租公課合計×１４日/３６５日＝売主負担
買主様負担期間：４月１５日～３月３１日（３５１日）
公租公課合計×３５１日/３６５日＝買主様負担
※買主様は、決済日（所有権移転日）に売主へ買主負担負担額を支払い精算する
■鍵の授受・引渡書類の交付
戸建住宅や、区分所有建物の場合、鍵の授受をもって引渡とし、土地の場合は売買物件引渡書を交付して引渡とする。
書類：実測図等の原本関係、設備取扱説明書、分譲時のパンフレット等
■司法書士への報酬
売主様：住所変更登記費用、抵当権抹消登記費用の支払い（どちらも負担が無い場合ももちろんあります）
買主様：所有権移転登記費用、抵当権設定費用の支払い。 ※現金での購入の場合抵当権設定費用は不要。
■仲介不動産会社への媒介報酬残金の支払い
報酬の額は、国土交通省告示の範囲内
400万円を超える売買契約の場合の速算式：売買代金×3％+6万円（別途消費税）
※ここに掲載している内容は、一般住宅・土地の売買契約に関する基本的な流れです。不動産の売買契約内容は、物件により異なることが多々あります。